Все о недвижимости

Незнание закона не освобождает от ответственности. Эта фраза как нельзя лучше характеризует ситуацию в отношении перепланировок.
Незнание закона не освобождает от ответственности. Эта фраза как нельзя лучше характеризует ситуацию в отношении перепланировок. Ситуаций, когда человек даже не подозревает о том, что живет в нечистой квартире, достаточно. И дело здесь не в булгаковских аналогиях — квартира с неузаконенной перепланировкой с точки зрения закона не является юридически чистой.
Будучи свято уверенными, что ваше жилье — ваша собственность, а стало быть, с ним в любой момент можно сделать все, что захочется, вы столкнетесь с проблемами, задумав, например, его продать. В Подмосковье недвижимость не удастся реализовать, пока в техническом паспорте на квартиру не перестанет красоваться штамп: Разрешение на перепланировку не предъявлено. В Москве — демократичной нашей столице — ситуация несколько проще. Вам разрешается продать самовольно перепланированное жилье, однако, мало того, что придется сбросить в цене (любой риэлтор сегодня в качестве первого документа на квартиру попросит предоставить поэтажный план и внимательно сравнит его с имеющейся планировкой квартиры), так еще и в документах на собственность, которые получит покупатель на руки, может стоять обременение неузаконенная перепланировка. Что же касается незаконно перепланированного муниципального жилья, то его невозможно приватизировать, не оформив в должном порядке все сделанные изменения.
Вот почему весьма важно знать, не спрятан ли в шкафу вашей квартиры скелет? Иными словами, не имеется ли в ней самовольной перепланировки. Однако про шкафы мы заговорили не случайно: наиболее часто владельцы квартир не ведают, что источником перепланировки может являться встроенный шкаф. Одни сносят в своих квартирах это украшение из прошлого; другие, наоборот, много лет назад сами соорудили нечто из ДСП и картона, дабы упрятать туда одежду и обувь. И всех их объединяет одно — у них в квартире перепланировка. И она требует узаконения, хотя само требование это — незаконно. Удивляетесь?
Существует постановление правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г., где в примечании к Приложению 1 русским по белому написано, что устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, — не требует оформления разрешительной документации. Казалось бы, ситуация ясна. Ан нет — не все так просто. Для БТИ это постановление почему-то не является руководством к действию, и оно продолжает требовать разрешение на снос встроенных шкафов. Более того, в Северном округе столицы жилинспектора советуют вносить в эскизы и проекты даже современные шкафы-купе! Хотя ситуация выглядит курьезной, но практика показала, что местные техники БТИ действительно не делают разницы между стенами и мебелью. Бюро технической инвентаризации действуют по собственной инструкции, а в ней ни слова не сказано не только о том, что встроенные шкафы являются мебелью, но даже не дано определения, какого рода перегородки вносятся на план, а какие считаются легкими и не требуют внесения. Вот каждый и мудрит на свой манер. При этом два ведомства — Мосжилинспекция и МосгорБТИ — вместо того, чтобы устранить недоразумения, делают вид, что дела одного не касаются другого. А жильцам квартир нужно тем временем иметь в виду, что встроенные шкафы — это серьезно.
Проверьте ваши квартиры также на предмет замурованных дверей. Старые постройки грешат тем, что в них в самых неожиданных местах проектировались дверные проемы: например, дополнительная межкомнатная дверь в изолированных комнатах, чуланы с двумя входами. Проемы существуют и между балконами соседей — не чай пить друг к другу ходить, а для строительно-монтажных целей, которые теперь уже не актуальны. Если вы просто заклеили эти двери обоями, то достаточно будет при визите БТИ показать рельефы оставшейся двери. Если же проем замурован основательно, кирпичом — это перепланировка, требующая согласования.
Упомяну и такие мелочи, как перенос дверного проема, устройство арки, подиума, декоративных выступов — они также изменяют поэтажный план, а стало быть, требуют разрешительной документации. Конечно, речь не идет о сдвиге или расширении проемов на 10 см — это вполне укладывается в погрешности обмеров БТИ.
Кстати, иногда именно эта организация устраивает сюрприз для владельцев квартир. Живут себе люди десятилетиями и уверены, что, будучи в здравом уме и твердой памяти, никогда никаких перепланировок не делали. И вдруг пришедший техник Бюро огорчает их до невозможности: в квартире оказывается снесенной часть несущей колонны или сделана ниша в капитальной стене. Каким образом возникают эти чудеса, судить не нам. Можно допустить, что обмеры в реале никогда не делались, а просто проектировщики в одна тысяча девятьсот лохматом году передали проект на весь дом, который немножко не совпадал с реально возведенными рельефами. Иногда таким же образом пропадают или появляются встроенные шкафы. В этом случае позиция БТИ: Узаконьте вашу перепланировку! Поскольку это все же недочеты не владельца, а уважаемой организации, не стоит сразу бежать за согласованиями. В данном случае полезно будет поводить техника по соседям, дабы он убедился, что во всех квартирах имеют место аналогичные перепланировки. Как правило, этого достаточно.
Иногда в квартире хозяева не трогают стены, а просто меняют местами унитаз, умывальник, ванну, переставляют на кухне мойку или газовую плиту. Перепланировки в этом случае нет, но согласование требуется. Потому что это — переустройство, то есть, замена и перенос оборудования, повлекшие внесение изменений в технический паспорт, а проще сказать — изменения в поэтажном плане. Переустройство тоже требует визита в жилинспекцию за разрешением. Следует добавить, что не нужно согласовывать замену сантехоборудования на аналогичное. А вот если Вы обычную прямоугольную ванну заменили на джакузи или душевую кабину — это уже переустройство. Недавнее постановление московского правительства выписало индульгенцию владельцам электроплит: их счастливые обладатели могут переставлять в пределах кухни по собственному усмотрению и без всякого согласования.
Перепланировку и переустройство мы уже обсудили, теперь давайте поговорим о реконструкции. Наверное, большинство посчитает, что эта тема их не касается — они не возводили пристроек, не обустраивали подвалы или крылечки. И, тем не менее, почти в каждой московской квартире имеется то, что на языке подзаконных актов именуется реконструкцией. Речь идет об остеклении балкона, а также о навеске кондиционеров и телеантенн. Согласование такого рода работ требовалось всегда, однако до недавнего времени даже бывший начальник Мосжилинспекции Александр Стражников говорил: Посмотрите, как сделано у соседей, и стеклите себе на здоровье похожим образом!
Сегодня все гораздо строже: остекление нужно в обязательном порядке узаконивать, равно как и навеску различных технических средств на фасады. Самая неприятная новость для владельцев остекленных балконов и кондиционеров — узаконение это дорогостоящее. Другая, еще более неприятная, — процедура эта незаконна, поскольку владельцем фасада являются все собственники дома. Совет в данном случае один, и он совпадает с просьбой бывшего главного московского жилинспектора: Согласовывайте вариант, наиболее распространенный в доме, тогда в будущем проблем будет меньше!

Что с арендой творится в этом городе, вы, наверное, уже в курсе. Я тоже в курсе, но, всяко, отвлеченное академическое знание и столкновение с реальностью – это очень разные вещи, так что соединю пару историй из жизни и статистику.
Начнем издалека, со статистики. Во-первых, Москва все-таки не самый дорогой город в плане аренды жилья. В Лондоне все-таки дороже (хотя и там можно найти двушку в пределах $1000, с чем у нас сложнее), а в Нью-Йорке и подавно: там и $2500 за однокомнатную – неплохая цена. В Париже – примерно как в Москве ($800 – однушка, $1200 – двушка), а вот берлинцам уже хочется позавидовать: там и двухкомнатные есть за $600, и трешки за $1000, и это не нижний предел (ну а в окрестностях еще вдобавок полно гэдээровского заброшенного жилья).
В Токио вообще можно найти однокомнатную за $400. Но! Все бросать и переезжать за МКАД подальше – в сторону Берлина и Токио – сгоряча не нужно. У нас, конечно, и рынок дикий, и комиссию платить не хочется, тем более что платим мы как за бизнес-класс, а получаем суровый эконом (причем отдавать агенту приходится месячную плату, которая как раз бизнес). Впрочем, есть свои приколы и в цивилизованной Европе.
Скажем, Франция: вроде бы привычные для нас цифры арендной платы, однако снимет что-то за эти деньги только человек, имеющий хотя бы вид на жительство. Обойти этот момент можно, переплатив или сильно, или не очень сильно, но обзаведясь при этом поручителем, имеющим гражданство (а лучше, чтобы за вас поручилось юридическое лицо). Ну и еще так, по мелочи: справка о зарплате, счет в местном банке, коммунальные платежи, первый месяц – три цены (или, если без агента, примерно половину этой суммы придется отдать за составление контракта). В Германии плюс ко всему этому (там, правда, с видом на жительство не все так жестко) придется заполнить специальную анкету будущего арендатора – и это тоже стоит денег (150 евро), кроме того, список коммунальных платежей при переносе на бумагу займет не меньше половины листа А4. А залогом могут взять не одну сумму, а три.
Вот в Штатах (это где Нью-Йорк с однушками по $2500) система примерно как у нас, только комиссии побольше (10-15% от годовой арендной платы). Можно, впрочем, искать самим – тут уже как повезет.
Вот, кстати, по поводу повезет – уже не из теории, но из практики, отечественной, московской. Про мошенничества самые примитивные, вроде предоставления информационных услуг или оставляйте залог, а завтра приезжайте заселяться, мы уже рассказывали не раз, не будем повторяться. Еще есть популярный момент с недееспособными хозяевами (мало ли кому там безумная старушка сдала квартиру – что взять с больного человека?). Кстати говоря, сумасшедшие вовсе не обязательно подставные, и вовсе не обязательно вас выселят из такой квартиры. Но – положа руку на сердце – может, лучше бы и выселили (это касается тех, кто снимает комнату в квартире с хозяевами).
Есть масса историй, когда хозяева, сдающие одну или две пустующие комнаты, – самые всамделишные безумцы – никого никуда не выселяли, но напротив, всячески расположены были к общению с долгожданными квартирантами. Вот приветливая семья сдает одну комнату одинокой девушке М. в своей чистой и удобной квартире. И все бы ничего, да только мать семейства оказалась женщиной своеобразной, с привычкой ночью, часика в 2-3, почаевничать на кухне да поговорить вслух сама с собой о вечном. А то еще завернется в простыню и сидит себе тихонько в коридоре, никому не мешает. Одно плохо, иногда под утро ей хочется поговорить и с умным человеком, которым, вне сомнения, является одинокая девушка М… Так что остается только диву даваться, как та продержалась в таких условиях почти полгода.
Еще больше повезло молодому человеку В., которому хозяйка попалась не только общительная, но и с большим сердцем. Кому могут быть неприятны, скажите на милость, объяснения в любви от ну пусть странноватой, но ведь такой одинокой женщины средних лет, склонной также к звонкам на мобильный и написанию SMS откровенного содержания? В. хватило месяца на три – захлебнулся в море обожания и не пожалел даже залога за последний месяц (жилплощадь снимал чин по чину, через агентство, с договором).
Не знаю уж, насколько в курсе обстоятельств квартирной хозяйки юного В. был агент, который с ним работал; но вот М. уж точно снимала без всяких посредников. Так что обвинять во всех ошибках риелторов не стоит. И, кстати, вот еще что: мошенники – это, конечно, почти неизбежное зло при поиске дешевой съемной квартиры. Благо, работают они обычно все-таки довольно грубо, и, зная их базовые приемы, понять, к чему они клонят, не так и сложно. А вот от чего избави вас судьба – так это от глупого риелтора. Таких вообще масса – причем, как это ни смешно, в массе своей они и сами понаехавшие, и агент или риелтор – это в их случае, так сказать, самоназвание.
Этих товарищей безошибочно узнаешь по репликам на просмотре вроде Ну и район, еле сюда добрался, Это куда же нам идти, вы на карте не смотрели? У вас же, наверное, Яндекс есть?. Они 10 раз будут переспрашивать, правда ли, что вас интересует только этот район, даже если вы 100 раз сказали, что смотрите практически весь город. А квартирная хозяйка у них скажет, пока вы еще ходите по квартире, в телефонную трубку: Вась, встреть меня, а то я одна тут боюсь, 9 вечера уже….
Нет, ничего страшного, конечно, в таких агентах нет – это максимум потерянное время. Хотя не исключено, что есть отчаянные люди, которые что-то снимали с такими профессионалами, тем более что теорию вероятности никто не отменял. Но вот в таком случае и правда очень обидно отдавать эту пресловутую комиссию. Размер ее – как правило, это 100%.